京都施設外玄関帳場事業計画（たたき台）

01エグゼクティブサマリー

京都市の宿泊許可施設は簡易宿所が支配的（84%）。その多くが無人運営で、旅館業法上「概ね10分駆けつけ」を満たす施設外玄関帳場を必要とする。市内の帳場は現状141拠点のみ＝1帳場が平均22施設をカバーする過密状態。Dentの運営代行アセットを活かし、簡易宿所が高密度に集まる立地へ帳場を新設、帳場フィー＋フル代行アップセルで収益化する。

3,141簡易宿所（束ねる対象）

141既存施設外帳場

304帳場800m圏外の簡宿

441最有力立地の800m圏簡宿

結論（たたき）: 最有力候補は 下京区（京都市下京区油小路通六条上る卜味金仏町１７７番地８周辺）。800m圏内に簡易宿所441件が集積し、かつ同区の既存帳場は簡宿28件を1拠点で抱える手薄状態＝獲れる余地が大きい。獲得率25%（110施設）で帳場単体でも黒字、フル代行アップセルを含めると月次営業利益 246万円 の水準。損益分岐は45施設。

戦略の要点 — 密度 vs 空白の緊張: 市内簡宿の90%は既に既存帳場の800m圏内にあり、密度が最大の南区・下京・東山は「圏としては飽和」。ただし飽和＝契約済みではない（1帳場が平均22施設しか抱えず、物理的到達圏はその数倍）。狙いは①母集団が大きくかつ②既存帳場が薄く伸びている（簡宿/帳場比が高い）立地。左京(比44)・北(42)・上京(37)・中京(31)・下京(28)がこの条件に合う。純粋な未開拓地（ホワイトスペース）は左京・上京の小ポケット（最大34施設圏）。

02市場: 京都の宿泊供給構造

区別の簡易宿所・帳場・未カバー数。「簡宿/帳場」が大きい区＝1帳場に需要が集中＝新規帳場の余地。

区	簡易宿所	施設外帳場	帳場800m圏外	簡宿/帳場
下京区	737	26	39	28
東山区	679	30	23	23
南区	512	36	4	14
中京区	466	15	11	31
上京区	256	7	34	37
伏見区	141	10	40	14
左京区	132	3	81	44
右京区	98	9	33	11
北区	83	2	24	42
山科区	21	1	11	21
西京区	16	2	4	8

※「帳場800m圏外」= 既存のどの施設外玄関帳場からも800m圏内に入らない簡易宿所。競合が薄く、新規帳場が獲りやすい母集団。

03候補地: 800m圏ホットスポット

A. 総需要密度 TOP5（収益ポテンシャル最大）

その地点に帳場を置いた場合、800m圏内に存在する簡易宿所の総数で順位付け。

#	区	800m圏簡宿	中心住所（近傍簡宿）
1	南区	489	京都市南区東九条中殿田町１８番地１
2	下京区	441	京都市下京区油小路通六条上る卜味金仏町１７７番地８
3	東山区	418	京都市東山区六波羅南門通西入池殿町２０４番地４
4	中京区	278	京都市中京区壬生坊城町５番地
5	東山区	241	京都市東山区本町十丁目１７６番地６

B. ホワイトスペース TOP5（競合が薄い×密集）

既存帳場の800m圏外にある簡宿が多い地点。先行者利益を取りやすい。

#	区	800m圏簡宿	内未カバー	中心住所
1	左京区	34	34	京都市左京区一乗寺西杉ノ宮町６番地
2	下京区	33	33	京都市下京区東洞院通五条下る三丁目和泉町５４１番地２
3	上京区	71	25	京都市上京区出水通智恵光院西入田村備前町２１８番地
4	下京区	57	20	京都市下京区七条御所ノ内南町９３番地１　１階
5	北区	23	16	京都市北区紫野上鳥田町３５番地１

同梱の index.html（インタラクティブ地図） で、これらの立地の800mカバー圏・簡宿ヒートマップを視覚確認できます。

04収益モデル

売上の柱

帳場フィー: 本人確認・鍵受渡・24h緊急対応・名簿管理をパッケージ。¥20,000/月/施設
初期セットアップ: スマートロック設置・登録。¥30,000/施設（立替回収）
アップサイド=フル代行: 帳場契約先の一部を運営代行フルパッケージへ。追加粗利約¥40,000/月/施設

コスト構造

固定: 家賃18万円＋人件費50万円＋ICT6万円＋その他4万円 = 78万円/月
変動: ¥2,500/月/施設
限界利益/施設: ¥17,500
損益分岐: 45施設（帳場単体）

05開業想定 P&L（最有力立地下京区・800m圏441施設ベース）

シナリオ	契約施設	月売上	月費用	営業利益（帳場単体）	代行移行	営業利益（アップセル込）
保守獲得率15%	66施設	132万円	94万円	38万円	+19施設	114万円
基準獲得率25%	110施設	220万円	106万円	114万円	+33施設	246万円
積極獲得率40%	176施設	352万円	122万円	230万円	+52施設	438万円

獲得率＝800m圏内簡宿441施設に対する契約割合。月費用＝固定78万円＋変動。

初期投資（一時）

項目	金額
拠点内装・什器	¥1,500,000
許可取得・設計	¥500,000
運転資金（初期赤字カバー）	¥2,000,000
計（スマートロックは施設ごと立替回収のため別）	¥4,000,000

06ロードマップ

Phase 0（〜3ヶ月） 最有力立地の物件確保・旅館業/帳場許可設計・ICT選定。既存受託の簡宿を初期契約母数に。
Phase 1（〜12ヶ月） 1号帳場を損益分岐（45施設）超えへ。基準シナリオ110施設を目標。フル代行アップセル開始。
Phase 2（〜24ヶ月） ホワイトスペースTOP立地へ2〜3号帳場を横展開。エリア面で密度の壁を築く。
Phase 3 帳場networkを他オペレーター/オーナーへ外販（帳場 as a Service）。

07リスクと対応

規制: 京都市の駆けつけ要件・帳場基準の厳格運用。→ 800m以内立地で物理的に担保、ICT本人確認を併用。
獲得: 既存オーナーの切替障壁。→ Dent既存受託を初期母数に、帳場単体の低価格で入口を作る。

競合: 既存141帳場の値下げ・囲い込み。→ ホワイトスペース立地を優先。
需要変動: インバウンド・宿泊税・条例改正。→ 単体固定費を薄く、変動費型で運営。

⚠ 前提はすべて【仮置き＝たたき】です。Dentの実感値で上書き前提。

帳場フィー	¥20,000/月/施設	変動費	¥2,500/月/施設
家賃	¥180,000/月	人件費	¥500,000/月
ICT運用	¥60,000/月	その他	¥40,000/月
代行移行率	30%	代行追加粗利	¥40,000/月/施設

特に人件費（駆けつけ体制）と獲得率が結論を最も左右します。数字を頂ければ即再計算します。

座標: 国土地理院ジオコーディング（番地未特定は町丁目で近似、0件は概算）。
本資料は社内検討用のたたき台であり、経営判断・対外公表の確定値ではありません。金額前提は要検証。